什么樣的民宿最掙錢  酒店名宿

節(jié)約時(shí)間，繼續(xù)來講干貨。

??前言：所謂最掙錢的民宿，一定不是告訴你做什么風(fēng)格的民宿，最好賣等等這種淺顯的答案。因?yàn)橐患易顠赍X的民宿，一定不是在某一個(gè)點(diǎn)上突出。而是在民宿這門生意的各個(gè)環(huán)節(jié)上，都做的很優(yōu)秀，或者說是極致。一定掙錢的。世上的道理，也幾乎大抵如此。

所以我們來看一間民宿的各個(gè)環(huán)節(jié)。

前期的調(diào)研（市場/政策/風(fēng)險(xiǎn)）

拿房的策略（位置/租金/簽約時(shí)間/投入產(chǎn)出）

民宿的定位（地域/客戶/風(fēng)格/價(jià)格）

民宿的打造過程（誰來做/如何做/效率）

經(jīng)營模式（單體/加盟/承包/轉(zhuǎn)手）

銷售渠道（ota/短租/直銷/其他/線下渠道/個(gè)人資源）

資金（來源/周轉(zhuǎn)）

目前個(gè)人房東比較惱火的營銷（內(nèi)容/活動(dòng)）

房屋的管理/維護(hù)

其他創(chuàng)收的方式（客房/餐飲/紀(jì)念品/服務(wù)等）

最終可能會(huì)考慮到的發(fā)展（連鎖/托管等）。

關(guān)于拿房一系列的內(nèi)容，在之前文章講過了，不一一贅述，值得注意的是，我在努力把民宿的每個(gè)環(huán)節(jié)的干貨講出來，所以建議大家按順序看。前期我會(huì)盡量講主干的內(nèi)容，后期根據(jù)大家的提問，主要寫更細(xì)節(jié)和具體的解答。

一．從市場角度來看，目前數(shù)據(jù)上能夠得出的結(jié)論

房客端：

1.整個(gè)用戶群里的住宿消費(fèi)行為，主要依靠互聯(lián)網(wǎng)渠道來獲取住宿信息和預(yù)定住宿。其中，在住宿信息和預(yù)定的行為中通過搜索引擎/app的方式占到47%，親朋好友推薦占31.1%。

2.休閑度假和商旅人群為主要用戶，他們的標(biāo)簽為：品質(zhì)生活/重視效率/安全和隱私。

3.性別角度：女性用戶占56.6%，男性用戶占43.4%。

4.年齡角度：24歲以下占16.0%；24-30歲占21.7%；31-35歲占26.8%；36-40歲占25.0%。年領(lǐng)層屬于80/90后人群

5.消費(fèi)能力角度：中低/中等/中高和高消費(fèi)占比分別為23.8%、23.3%、18.7%、和26.3%。消費(fèi)者消費(fèi)能力跨度很大。

（民宿產(chǎn)品具有普適性，且有廣泛的用戶基礎(chǔ)）

房東端：

1.在線民宿房東以80/90后、高學(xué)歷女性、兼職居多。兼職房東占57.7%，職業(yè)房東占42.3%。（職業(yè)標(biāo)簽：白領(lǐng)/企業(yè)高管/公務(wù)員/設(shè)計(jì)師/旅行者/其他）

2.房東經(jīng)營5套以下房源的占比達(dá)到67.9%，經(jīng)營時(shí)間在兩年以內(nèi)的占比高達(dá)80%。（多為小規(guī)模經(jīng)營）（且房東經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)尚淺）

3.專業(yè)民宿預(yù)定平臺(tái)是房東主要獲客渠道、房東主要依據(jù)流量、品牌和使用便捷來選擇平臺(tái)。其中專業(yè)民宿預(yù)定平臺(tái)支持率最高，其次是綜合性預(yù)定平臺(tái)和熟人介紹。（營銷方面的手段比較單一）。

??每個(gè)數(shù)據(jù)都很重要，我篩選過了，這每個(gè)數(shù)據(jù)都是一個(gè)問題的答案。

另：休閑度假和商旅人群依舊是民宿的最主要客戶，隨之而來的是一個(gè)淡旺季明顯分界的問題。我個(gè)人認(rèn)為，未來幾年國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況并不容樂觀，種種跡象已經(jīng)表明，一個(gè)經(jīng)濟(jì)的寒冬即將開始。這個(gè)環(huán)境下來講，人們遠(yuǎn)距離出行游玩的需求在一定程度上是會(huì)被壓抑的，但是娛樂的需求都還是有，越是經(jīng)濟(jì)低迷的時(shí)候，人們更需要娛樂去麻痹，所以更多的人會(huì)選擇周邊游。在民宿的打造過程中，建議好好考慮，如何吸引/滿足本地人群，去平衡淡旺季的情況。

二．投入產(chǎn)出和定位。

1.高性價(jià)比高性價(jià)比高性價(jià)比。

重要的事情多說幾遍。民宿的核心競爭力最終還是高性價(jià)比。

民宿屬于住宅地產(chǎn)的商業(yè)化。

對(duì)我們（個(gè)人房東/小B)來說，競爭對(duì)手就是周邊一系列給客戶提供住宿服務(wù)的商家。提供住宿的商家中，酒店是繞不過去的。酒店和民宿不同的是，他提供24小時(shí)的服務(wù)和固定門店，他提供的不僅是住宿，而是圍繞著住宿這個(gè)場景下的一系列消費(fèi)行為。

對(duì)于酒店，我們拒絕和他在一個(gè)維度上競爭，因?yàn)橼A不了。但是我們可以降維打擊。直接從成本層面去打贏他。這就是所謂的高性價(jià)比。當(dāng)你在對(duì)標(biāo)周邊酒店的時(shí)候，你要考慮到的是在同等價(jià)格情況，你多為房客提供了些什么更好或增值的體驗(yàn)（位置/戶型/情感/個(gè)性等等等）。

2.投入產(chǎn)出的計(jì)算。

民宿之間的競爭，看上去是入住率的戰(zhàn)爭，但實(shí)際上拼的是民宿打造的內(nèi)功。

但是，我們要處理的情況真的很多，因?yàn)槊袼薹矫?，天然的不固定，租金不?房間基礎(chǔ)不同/家具家電配置不同/集中or分散。單一的去說，高性價(jià)比，其實(shí)沒啥用。關(guān)鍵要在每個(gè)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比，最終在房間質(zhì)量和價(jià)格上才能有一個(gè)合理的呈現(xiàn)。

我們的財(cái)務(wù)bp，專門做了詳盡的財(cái)務(wù)模型。經(jīng)過反推和簡化。在我們拿到房間以后，套用公式能夠高效的算出我們投入改造房間的費(fèi)用和預(yù)期的利潤。

單套房源裝修預(yù)算上限=（日租單價(jià)*12—長租月租金）*合同月數(shù)

單個(gè)房源裝修內(nèi)容包含（運(yùn)營物資+電器花費(fèi)+軟裝花費(fèi)+硬裝改造花費(fèi)）

1、運(yùn)營物資費(fèi)用=各功能區(qū)運(yùn)營物資*各項(xiàng)產(chǎn)品單價(jià)（運(yùn)營物質(zhì)具體建議項(xiàng)后面會(huì)講）

2、電器費(fèi)用=（各功能區(qū)必要電器—原房間已有電器）*各產(chǎn)品單價(jià)

3、軟裝花費(fèi)=各功能區(qū)必要產(chǎn)品*各產(chǎn)品單價(jià)+裝飾類產(chǎn)品費(fèi)用

4、硬裝改造費(fèi)為浮動(dòng)項(xiàng)（按城市人工費(fèi)用情況考慮）

??配合比較直觀的列表。

動(dòng)手打造之前，先把這個(gè)做出來，心里就有數(shù)了。一房東和二房東都適用。

間夜價(jià)格：要根據(jù)房源所在地點(diǎn)，對(duì)周邊進(jìn)行調(diào)研，底價(jià)和最高價(jià)是多少。來預(yù)判自己的間夜價(jià)格，和間夜價(jià)格房間需要達(dá)到的效果。根據(jù)實(shí)際的情況，來做相應(yīng)的調(diào)整。

建議每個(gè)房間套用多個(gè)間夜價(jià)格去比對(duì)，利潤情況，并考慮資金的占用情況。

明白了這場戰(zhàn)役，我們可以動(dòng)用的彈藥是多少。接下來的文章我再去寫，這場戰(zhàn)役怎么打～

??題內(nèi)話：坦率的說，我認(rèn)為市面上需求的優(yōu)質(zhì)民宿目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。文中的數(shù)據(jù)部分，能看到，民宿的消費(fèi)能力，從低到高基本持平，而且高消費(fèi)同比最高。你可以想象一波追求品質(zhì)的人群，在迫切的尋找優(yōu)質(zhì)的民宿。（高性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)民宿）

因?yàn)?，可以看到目前的形勢是，?yōu)質(zhì)民宿淡旺季都供不應(yīng)求，一般的民宿基本上只能是旺季跟著賣，淡季入住率基本是斷崖的情況。

總的來說，不論哪些城市，是做三四線城市的消費(fèi)升級(jí)也好，一二線的精品路線也好，還是網(wǎng)紅房間也好，民宿的競爭還是很激烈的，或者說是一定會(huì)變激烈的。

所以早點(diǎn)修煉內(nèi)功。什么民宿洼地什么紅海藍(lán)海，都逃不過二八定律～謝謝。